전세권설정 좋은점 나쁜점 알고 등기하자

오늘은 부동산 임차에대한 전세권설정을 알아보자

보통 전세권설정등기를 하는목적이 대부분 보증금을 지키기위해서 또는 보증금을 제때 안받으면 경매에 넘기기위해서이다

확정일자를 받는것만으로도 보증금을 지킬수 있는데 굳이 전세권설정을해야하는가?

확정일자를 받는비용 600원
전세권설정등기비용 보증금의 2%


전세권설정등기의 좋은점

1.계약기간 만료후 보증금반환못받을때 경매를 통해서 반환받을수 있다

2.설정등기후 만약 기타사유로 부동산을 점유할수 없을때 전전세 또는 월세를 놓을수 있다

3.전세권설정은 임대차와는 다른 물권이기에 보증금을 담보로 대출을 진행할수도있다


전세권설정 나쁜점

1.보증금을 제때 못받을때 경매를 실행할수 있지만 경매진행시 시간이 많이 소요된다

2.전세권설정등기비용 보증금의 2%가 등기비용으로 날아간다 여기서 법무사를 이용하면 법무사비가 추가된다

3.설정등기를 하고나면 내집이나 마찬가지지만 임대차와는 다르다 임대차는 필요비상환청구권이 있지만 전세권에는 필요비상환청구권이 없다

무슨말이냐면 예를들어 수도나 보일러가 고장이났다면 임대차는 임대인이 수리 수선해줘야하고 전세권을 설정한 사람은 자기가 고쳐써야한다는 말이있다  고로 전세권설정은 필요한수선의무가 전세권자에 있다할수 있다

※ 「민법」에 따른 전세권의 경우 – 전세권자의 필요비상환청구권
전세권자는 그 부동산의 현상을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 해야 하므로, 전세권자는 주택의 통상적 유지 및 관리를 위해 필요비를 지출한 경우에도 그 비용의 상환을 청구할 수 없습니다(「민법」 제309조)

보일러를 교체해야할경우 전세권자는?

민법은 통상적 유지 관리에대해서 지출한경우 비용상환청구를할수 없다고 나온다 그럼 보일러를 교체해야할 상황이라면 통상적이라 보기는어렵고 임대인이 해줘야하는것 아닌가?

임대인입장 고쳐서 써라
                   반반부담하자
                   알아서해라
임차인입장 못고친단다 교체해야한다
                   반반 부담못한다
                   ...

전세권자가 비용을내고 교체를하게되면 임대인이 내야될것이다

애매모호한 임대차보호법
기준이 명확하지 않아 많은 이들이 분쟁을 매일같이 벌이고 있다

임대인의의무
임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).
이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조)

임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우

① 손해배상을 청구할 수 있고
② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며
③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나
④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조)

말도 많고 탈도 많은 임대인과 임차자
보다 명확한 법이 있어야 분쟁거리도 많이 없어질것으로 보인다

마지막으로 전세권설정이나 확정일자나 우선순위만 확실하다면 꼭 비싼수수료 내면서까지 전세권을설정할필요는 없을것으로보인다

전세권은 경매청구권이 있고 확정일자는 보증금반환소송을 통해 받을수 있다
다만 전세권은 주택에대한 점유가 필요없어도되지만 확정일자는 주택점유가 있어야 제3자에게 대항할수 있다