보증금을 지키기위한 임차권등기명령 언제 어떻게 해야하나

임차권등기는 무엇이며 왜 등기를 해야하는가

임차권등기란 임대차계약이 종료되면 임대인의 보증금반환과 임차인의 퇴거가 서로 이행이되어야하나 임대인의 보증금반환불능으로 기일이 지체될때 사정이 있는 임차인이 보증금반환을 받지 못한채 이사를 가야할경우 제3자에게 대항력을 갖추기위해 등기를하는 것이다

만약 임차권등기를 하지 않고 보증금도 반환받지 않은 상태에서 다른곳으로 이사를 갔다면
제3자(경매,저당권자등)로부터 보증금을 받아낼방법이 없다
(단 경매실행이된 후에 이사가는것은 상관없다)
(경매실행전에 이사를 가더라도 전입 전출신고를 하지않으면 상관없다)

이사를 가더라도 받을수 있는방법이 있지만 안전장치로 임차권등기를 하는것이좋다 비용도 2만원정도면 된다
앞서말했지만 임차권등기는 보증금을 돌려받지 못한상태에서 부득이하게 이사를 가야할경우 신청하는것이며 이사를 안가도 되는 상황이라면 임차인은 보증금반환소송을 하면된다

사례1) 보증금을 받지못한경우
서울에서 아파트 전세로 살고있는 A씨는 임대차 기간이 종료가 되었음에도 임대인B씨로부터 보증금반환을 받지못했다
다른곳으로 이사를 가야하는 A씨는 보증금반환을 독촉하였으나 듣지않았고 할수 없어서 보증금반환소송을 하게되었다
보증금반환소송으로 임대인B씨의 집을담보로 최대치의 담보대출을 사용한것을 알았고 대출을 갚을 능력이 없어 집이 경매로 넘어갈것이라는 알게되얶다
다행히 A씨는 확정일자를 받을때 저당권자가없어 무조건 1순위라 경매가되더라도 낙찰대금에서 보증금전액을 돌려받을수 있다는것을 알았다
그래서 A씨는 안심을하고 살다가 좋은집이 나와 이사를 가게되었다 1순위라 언제든지 보증금을 받을것으로 생각했던것이다
이사를 나오고 얼마지나지않아 경매가 진행이되었고 낙찰자가 나왔지만 임차인 A씨는 경매대금에서 10원한푼받을수 없었다

사레2) 보증금을 받지못한경우
사례1에서 A씨는 새로운집을 이사가기전에 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하고 난직후 이사를하였다
이 사례의경우 임차권등기를 했음에도 보증금을 낙찰대금에서 받지못했다 이유가 뭘까?
임차권등기를 하면 보통 일주일의 시간이 걸린다 임차권등기를 완료한다음 이사를 가야 제3자에게 대항할수 있다

사례3) 보증금을 받는경우
사례1에서 A씨는 경매가시작이되고나서 이사를 하였다
왜 여기서는 보증금을 받을수 있을까? 이유는 경매가시작이되면 그 물권에대한 권리분석이 마쳐진 상태이기때문에 낙찰대금에서 A씨는 1순위로 배당을 바다을수 있다

반대로 사례2처럼 경매가 시작되기전에 이사를가게되면 권리분석시기에 대항력있는 임차인이 없음으로 간주한다
한가지더 사례3에서 임차인A씨는 확정일자를 받을시 선순위인 저당권자가 있었다고가정할때 저당금액은 2억으로가정하고 낙찰대금이 1억 5000이 나왔다면? 임차인 A씨는 보증금을(1억이라할때)받을수 있을가???

받을수 있다! 하지만 전액을 받을수 없고 시 도 지방별로 국가에서 정한 기준금액이 있다 기준금액에대해서는 다음에 포스팅하도록하고 기준금액에는 상한선이 있고 나라에서 주는돈이라 그 금액이 많지않음이다
이는 주택임대차보호법 최우선변제라는것이다

아는것이 힘이며 모르면 당하는 민법의세계

민법이란 형사사건이 아니기에 권리관계를 확실히 해둘필요가 있다 언제어디서 또 다툼이 생길지 아무도 모르기때문이다 항상 거래할때는 특약사항에 이모저모 다기록해두는 습관을 길러두도록하자

[ 임차권등기명령 진행절차 ]

임차주택 관할 법원에 임차권등기명령신청서를 제출하면 법원에서 발령여부를 판단하여 인정되면 임차권등기명령을 발령한다
임차권등기명령 신청 준비서류 : 주택임대차등기명령신청서,임대차계약서사본,주민등록초본,건물들기부등본,부동산목록5부